این بخش از سایت برای طرح سوالات حقوقی و مشاوره در امور حقوقی و قضایی طراحی شده است. چنانچه سوالات شما خارج از مسایل حقوقی و قضایی است سوالات دانشگاهی در مورد رشته ها، هیات علمی و امثال آن را در قسمت «پرسشها و مسائل دانشگاهی» و سایر سوالات را  در بخش «سایر پرسشها و پاسخها» مطرح کنید. عدم طرح سوال در قسمت مربوط ممکن است به حذف سوال شما منجر شود. [دلایل حذف سوال]  پاسخهای مطرح در این سایت صرفا نقطه نظر شخصی اینجانب است  که به اختصار برای استفاده عموم ارائه می شود و جنبه اطلاع رسانی، آموزشی، خیرخواهانه و غیر انتقاعی دارد و بنابراین کلیه تبعات به کار گیری این مشاورها و پاسخها به عهده کسی است که آنها را به کار می گیرد و اینجانب هیچ مسئولتی در قبال آنها تقبل نمی کنم. 

لطفا سوالات خود را در انتهای صفحه در بخش «نظر دهید» مطرح کنید.

کسانی که تمایل ندارند سوالات آنها منتشر شود، نباید در سایت سوال مطرح کنند.

  1. علیزاده
    پاسخ

    با سلام

    بر اساس شرایط مبایعه نامه فروش واحد مسکونی، بخشی از ثمن معامله در تاریخ عقد قرارداد به من پرداخت شد. همچنین قرار شد بخشی پس از رهن واحد به من پرداخت شده و بخش دیگر ۲۰ روز قبل از مراجعه به دفتر خانه و بخش آخر در دفتر خانه به من پرداخت شود. خریدار در رهن واحد همکاری نکرد و گفت قصد فروش واحد را دارد و نمی خواهد آن را علیرغم توافق مکتوب در مبایعه نامه رهن دهد. البته من در ابتدا به او فرصت دادم و از او خواستم تا مبلغ رهن را خود شخصا به من پرداخت کند. ولی از این کار نیز امتناع کرد و در نهایت از آنجاییکه به پول نیاز داشتم خودم مجبور شدم برای رهن واحد اقدام کنم. حالا خریدار از اینکه دیگر نمی تواند واحد را تا سال آینده بفروشد عصبانی است و در تاریخ ۱۲ تیر برای پرداخت بخش سوم از ثمن معامله در بنگاه حاضر نشد و البته امتناع خریدار از پرداخت مبلغ توسط مشاور املاک در مبایعه نامه ذکر شد. حالا نگرانی من این است که ممکن است خریدار اصلا پول لازم را نداشته باشد و نتواند در ۳۰ تیر در دفترخانه حاضر شود. من باید چه کار کنم؟ ایا می توانم برای فسخ معامله در حال حاضر اقدام کنم؟ (لازم بذکر است در مبایعه نامه عدم انجام هر یک از تعهدات به عنوان شرایط فسخ مطرح شده است.) و یا اینکه بهتر است تا روز دفتر خانه صبر کنم؟ نکته آخر اینکه آیا من بعنوان فروشنده حق رهن خانه را داشته ام؟ (لازم به ذکر است که در مبایعه نامه خریدار برای رهن خانه توافق کرده است)

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، چون شما واحد را رهن داده اید این به این معنا است که واحد هنوز در تصرف شما است. اگر خواهید فسخ کنید باید تمام ثمن معامله را در حساب دادگستری تودیع نمایید والا بعدا با مشکل روبرو خواهید شد.

  2. مهدی
    پاسخ

    با سلام
    اینجانب در سال ۸۴ اقدام به تاسیس کارخانه ای نمودم و پس از اخذ استعلامات اولیه و تصویب طرح در کمیسیون ۳۱-۳۲ شهرستان و کارگروه مسکن و شهرسازی و شورای عالی توسعه استان اقدام به احداث نمودم یکی از استعلامات ،امور آب بود که در مرحله اول مثبت و قول تامین آب داده شد و همچنان در ادامه کمیسیون تخصیص آب نیز با آن موافقت و کمیته تامین به ریاست مدیرعامل سازمان آب و برق و همه اعضاء هیئت مدیره با تخصیص ۲۴۰۰۰ متر مکعب آب موافقت نموده و حتی موافقت اصولی را نیز دریافت کردم اکنون پس از احداث کارخانه و دریافت پروانه بهره برداری به دلیل غرض ورزی حاضر به صدور پروانه بهره برداری آب برای کارخانه نمی باشند لطفا بفرمائید از طرق چه قانونی میتوانم اقامه دعوا نمایم.

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، هر تصمیمی که ادارات و سازمانهای دولتی اتخاذ کنند و شما نسبت به آن تصمیمات اعتراض داشته باشید و یا آن را خلاف قانون می دانید می توانید به دیوان عدالت اداری شکایت کنید.

  3. محمد
    پاسخ

    با سلام
    فروشنده به بهانه تاخیر در دریافت بقیه ثمن معامله از تحویل آپارتمان خودداری نموده و میخواهد به شهادت دروغ سه نفر (بنگاهدار و افرادش) مبنی بر قبول شفاهی فسخ قرارداد از طرف خریدار استناد کند. در حالیکه کلیه خیارات در متن قرارداد ساقط شده و برای خسارت عدم انجام تعهدات طرفین مبلغ روزشمار تعیین شده است. خریدار برای جلوگیری از فسخ شدن و پرداخت بقیه پول و تحویل ملک چکار باید بکند؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، خب وقتی تأخیر می کند و ملک هم در تصرف فروشنده است، خریدار خود را در خطر قرار داده است ولی اگر شما به سرعت مبلغ را پرداخت یا در صندوق دادگستری تودیع نمایید از فسخ می توانید جلوگیری کنید.

  4. وحيد
    پاسخ

    با سلام جناب آقای دکتر شیروی
    سال ۸۹ مغازه ای از شخصی خریدم که خارج از کشور بود که توسط شریکدارش قراردادی بین خودمان تنظیم شد و بعد از چند روز به ایران برگشت و امضائ نمود. در سال ۹۱ شخص فرو شنده فرم واگذاری غرفه را سفید امضاء به شریکدارش داد که به اسم من انتقال دهند و خودش به خارج از کشور رفت . شریکش به دلیل یه سری اختلاف حساب از فرم واگذاری سفید امضاء سوء استفاده نمود و مغازه را به نام خودش انتقال داد و به لا فاصله به شخص دیگری فروخته . قرار داد من و فروشنده فقط امضای من و فروشنده هست و شاهدی امضا ننموده . تاریخ و ثمن و بیع معامله مشخص می باشد من و فروشنده هیچ مشکلی باهم نداریم ولی فرم واگذاری که شریکش به دادگاه ارایه نموده نموده تاریخ و ثمن و بیع مشخص نبوده که توسل به دونفر شهادت دروغ می نماید . در صورتی که فروشنده در دادگاه ادعای ایشان را قویآ تکذیب کرده و معامله من را قبول دارد . با توجه به این اوصاف از شما راهنمایی می خواهم با تشکر از محبت شما

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، نمی دانم آیا موضوع در دادگاه مطرح است یا نیست. اطلاعات برای راهنمایی کم است.

  5. shiva
    پاسخ

    باسلام من برای خرید۴۰۰۰متر زمین باغی در یک بنگاه قراردادی نوشتم و در آن ۵۰میلیون تومان فسخ قرار داد زدیم و همان مبلغ را به عنوان بیانه پرداخت کردم ودر قرار داد نوشتیم و بقیه پول بعد از دو ماه داده شود و سند زده شود وسه شاهد امضا کردن اما من که قصد فروش ملکی را داشتم و این موضوع زبانی مطرح کردم که فقط من با این شرایط می توانم این زمین را بخرم حال نتوانستم ان را بفروشم و از زمان قرار گذشته ایا خریدار می تواند مبلغ قید شده را بر داشته و فرار داد را فسخ کند یا برای دیر کرد ادای خسارت کند که این خسارت چقدر است ممنونم

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بله خودتان چنین طوری توافق کردید. این که قرار بود ملک دیگری فروخته شود، در متن قرارداد نیامده و قرارداد مقید به آن نشده است پس قابل اعتنا نیست.

  6. سعادت ملکوتی
    پاسخ

    درود خسته نباشید .یک واحد آپارتمان خریداری شده و تحویل نیز گردیده و ثمن بصورت اقساط می باشد در قولنامه شرط شده است که هر کدام از چکها پاس نشد فروشنده حق فسخ دارد و چک آخر که بابت انتقال سند بوده در نزد بنگاه دار است و از طرف فروشنده دریافت نشده و لاکن وی عدم حضور خریدار را گرفته و اظهار نامه مبنی بر فسخ با ابلاغ واقعی فرستاده و تقاضای خسارت نموده است . حالیه از دادگاه تقاضای تنفیذ فسخ کرده . آیا فسخ صورت میگیرد

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، صرف عدم دریافت ثمن باعث فسخ نمی شود مگر این که طبق قرارداد خریدار از پاس کردن چک خودداری کند.

  7. ب.ا
    پاسخ

    با سلام و عرض احترم
    در مبایعه نامه بندی وجود دارد به شرح اینکه اگر فروشنده به هر علتی قرارداد را فسخ کند باید خسارت مشخصی معادل درصدی از مبلغ معامله به خریدار بپردازد آیا این بند تا زمان تسویه حساب کامل که اگر خرید بصورت پیش خریدباشد (ممکن است تسویه حساب یکسال یا بیشتر طول بکشد یعنی تا زمان تحویل آپارتمان ) پا برجاست یا نه ، مثلا یکماه یا دو ماه از تاریخ معامله پرداخت خسارت به صورت درصدمشخصی اعتبار دارد بعد از این مدت به نرخ روز باید خسارت پرداخت شود یا اینکه حق فسخ از طرف فروشنده بدون دلیل موجه و رضایت خریدار از اعتبار ساقط میشود .از راهنمایی شما بسیار سپاسگزارم .

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بنظرم این حق تا زمانی که تعهدات به طور کامل اجرا نشود وجود دارد.

  8. سید بهنام اجاق
    پاسخ

    با سلام
    آپارتمانی پیش خرید کرده ام وتعهدات پرداخت خود را به انجام رسانده ام در مبایعه نامه شرط فسخ قرارداد وجود دارد با ذکر خسارت. حالا با توجه به بالا رفتن قیمت بیشتر از پرداخت خسارت فروشنده تقاضای فسخ قرارداد را دارد بدون دلیل موجه ، ولی بنده حاضر به فسخ نمیباشم حال شرط فسخ قرارداد تا چند روز بعد از معامله پابرجاست ؟با توجه به اینکه در قرارداد زمانی برای فسخ در نظر گرفته نشده . لطفا مرا راهنمایی کنید

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، این نوع شرطها به معنای اجازه فسخ نیست بلکه تبعات فسخ را مشخص کرده است که اگر فسخ انجام شده، فسخ کننده باید خسارت مقرر را به طرف دیگر پرداخت کند. والا فسخ باید مدت داشته باشد.

  9. عقيل
    پاسخ

    سلام
    ما در تاریخ ٢٠/٣/٩٢ یک آپارتمان اجاره داده ایم مستاجر بخشی از ثمن قرض الحسنه را پرداخت کرده و بخشی را مقرر به زمان تحویل ملک در بنگاه و در برگه قرارداد دارای کد رهگیری قول نموده ایم.
    با اینکه وعده کرده بودیم واحد را بازسازی می کنیم این کار صورت پذیرفت و فقط قسمت خیلی جزیی از نقاشی ساختمان باقی ماند.
    مستاجر امروز به هر دلیلی از جمله دلیل فوق از سر قرار آمدن امتناع کرد.
    با توجه به اینکه در قرارداد ما هیچ حرفی از فسخ و یا ادم و جرایم مرتبط ذکر نشده ما می توانیم قرارداد اجاره را فسخ نمائیم؟
    با تشکر از اینکه ما را رهنمود خواهید کرد.

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، اگر خانه آماده نیست ولو جزئی، مستأجر می تواند معامله را فسخ کند. بهتر است خودتان را درگیر دادگاه نکنید و ملک را به کس دیگری اجاره دهید.

  10. مسلم زارع
    پاسخ

    با سلام اینجانب آپارتمانی را در تاریخ ۱۳۹۰/۸/۶ طبق قرارداد پیش فروش از شخصی خریداری نموده ام و طبق قرارداد ملک بایستی تا تاریخ ۱۳۹۱/۸/۳۰ اماده و تحویل اینجانب شود.لازم به ذکر است که بنده کلیه تعهدات خود را بیش از مفاد قرارداد در رابطه با پرداخت ثمن معامله انجام داده ام ولیکن در حال حاضر مالک که همان سازنده می باشد. از تکمیل وتحویل ملک پس از گذشت ماهها از سررسید تحویل امتناء می نماید.لطفا راهنمایی نمایید چگونه باید جهت تحویل ملک اقدام نمایم.(در حال حاضر ملک تقریبا تمام و آماده تحویل است وتنها کمی خورده کاری باقیمانده است).باتشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، سعی کنید با گفتگو طرف را راضی کنید که ملک را به شما تحویل دهد. اگر پول زیادتری می خواهد ممکنه مناسب باشد که با او مصالحه کنی و قدری اضافه پول بدهی. اگر آپارتمان مشخص است می توانید با وضعیت موجود تصرف کنید و بعد طرح دعوی کنید. اگر هیچکدام از اینها نیست باید به دادگاه جهت تحویل آپارتمان و انتقال سند رسمی آن طرح دعوی نمایید که این اخرین حربه باشد.

  11. فاطمه اتشين صدف
    پاسخ

    با سلام یک دستگاه اپارتمان در منطقه جنت اباد شمالی خریداری شده به مبلغ۳۴۵۰۰۰۰۰۰ تا زمان قولنامه ۳۰۰ تومان به فروشنده دادیم میخواستیم وام بگیریم استعلام بانک نوشته شده که ملک در محدوده فضای سبز واقع شده امام ملک ۸ساله است و دارای پایان کار و سند شش دانگ است ولی ملک به ما به نام کاربری مسکونی فروخته شده در حالیکه فقط ۲۰ روز به تخلیه ملک و سند زدن مانده و مالک حاضر به پس دادن پول مان نیست چه کنیم؟؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، اگر ملک با این شرایط گران تر از قیمت پرداختی باشد، بهتر است ملک را تصرف کنید و برای جبران ضرر و زیان اقدام کنید. اگر ملک ارزش اش کمتر است بهتر است به دادگاه مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد به دلیل عیب مبیع (داخل طرح فضای سبز بودن) را مطرح کنید و تقاضای استرداد ثمن و جبران خسارات را مطرح کنید.

  12. علي غياثي
    پاسخ

    با سلام محضر استاد محترم
    من آپارتمانی را سال ۹۱ به حالت پیش فروش خریدم الان فروشنده با توجه به افزایش قیمت مصالح و تورم از من پول اضافی می خواهد آیا قانونا می تواند ادعایی داشته باشد؟
    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، صرف این که مصالح گران شده نمی تواند ولی معمولا یک مسایل دیگری مطرح می شود مثل این که شما هم پول و اقساط را دیر داده اید. به هر حال سعی کنید از طریق مصالحه به ملک برسید این مهمتر از دعوی است.

  13. مرتضی
    پاسخ

    باسلام خدمت دکتر محترم من حدود ۸ ماه پیش یک ملک از شخصی خریدم و قولنامه در بنگاه تنظیم شد و سند ملک ۳۰۰ متر و زمین موجود ۱۸۰ متر بود در قولنامه متراژ خریداری شده قید نشده و فقط شماره سند قید شده با توجه به اینکه ملک در مسیر خیابان بود فروشنده با توجه به ۱۲۰ متر زمین گرفته شده قول گرفتن پروانه از شهرداری را به من داده و تمام مبلغ راگرفته و قول تنظیم سند داده است ولی سهرداری بابت زمین گرفپته شده مبلغ ۴۰ میلیون به حساب مالک واریز کرده ایا من میتوانم با توجه به فروخته شدن زمین در ۸ ماه پیش از ۴۰ میلیون ادعایی داشته باشم و هنوز شند به نام من نشده

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام این بر می گردد به بررسی کلیه دلایل و اسناد و این که فروشنده با چه شرایطی ملک را به شما فروخته است. بنظرم اگر شما بتوانید ثابت کنید که ملک را بدون اصلاحی ناشی از مسیر خیابان به شما فروخته است، شما می توانید حداقل مبلغ شهرداری را به عنوان خسارت مطالبه کنید.

  14. شجاعی
    پاسخ

    سلام من کار پیمانکاری در عسلویه گرفتم با شرکت قرارداد بستم کارش آماده نبود نزدیک ۲۰ روز با چند تا کارگر آنجا موندم ولی بعد مدتی گفتند شما قبول ندارم باید برید به من چک دادند ۱میلیون تومان ولی من فسخ قرارداد نکردم آیا میتونم از طریق قانون حقم را بگیرم

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، اگر شفاهی اقدام کرده اید دست اتان به جایی بند نیست. اگر قرارداد منعقد شده است باید بر اساس مفاد قرارداد اظهار نظر کرد.

  15. حسین
    پاسخ

    سلام وقت شما بخیر من در سال ۱۳۸۴ملکی خریدم ولی با اسرار یکی از فامیلها از من خریداری شد ولی مابین من وخریدار قولنامه دستی نوشتیم ودر قولنامه قید شد که تمام کمال مبلغ به من پرداخت شد دوتا شاهد هم داریم ولی در عین معامله هیچ پولی رد وبدل نشد مدارک من هم نزد خریدار است ولی من ملک را تحویل ندادم از این قضیه هشت سال میگذره الان خریدار ملک مرا فروخته ومنم هیچ مبلغی دریافت نکردم ولی ان زمان از خریدار رسید گرفتم که این مبلغ را پرداخت نکرده تکلیف من چیست

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، طبیعتا ملک از آن خریدار تلقی می شود و شما باید به عنوان مدعی ثابت کنید که پول نگرفته اید و تقاضای بهای ملک را بکنید و یا ثابت کنید که حق فسخ بیع را داشتیده اید و بیع را فسخ کرده اید . هر دو احتمال خیلی بعید است که بتوانید ثابت کنید

  16. علیرضا
    پاسخ

    با عرض سلام و احترام خدمت آقای دکتر عزیز
    ما منزل مسکونی خود را یک ماه پیش به شخصی فروختیم و قولنامه را در همان تاریخ در بنگاه معاملاتی تنظیم کردیم.قیمت منزل ۵۴ میلیون بود که ۱۴ میلیون را همان روز دریافت کردم. طبق قرارداد خریدار ملزم بود تا در تاریخ ۹۲/۲/۳۰ برای تغییر نام سند در دفتر اسناد رسمی حاضر شود که او از اینکار امتناع کرده و هیچ اطلاعی به ما نداده است. ضمنا باید عرض کنم که بنده تمام کارهای دفتری از جمله امور شهرداری و اداره ی دارایی و… را انجام داده بودم. بعد از اینکه ملاحضه کردم خریدار بدقولی کرده است من نیز از انجام معامله منصرف شدم. پس از چند روز خریدار برای دریافت خسارت مراجعه کرد و با توجه به اینکه میزان وجه التزام در قولنامه ۵ میلیون تومان است، من هم حاضر به پرداخت خسارت نیستم. حال می خواستم بدانم که در صورت شکایت خریدار بنده باید ۵ میلیون خسارت را پرداخت کنم؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، در این سوال مشخص نیست که منزل تحویل شده یا نه و آیا رد و بدل شدن قیمت منزل چگونه بوده است.

      • علیرضا
        پاسخ

        منزل هنوز تحویل داده نشده است.رد و بدل منزل هم طبق شرط یکماه پس از به نام زدن سند بوده است.

        • دکتر شیروی
          پاسخ

          پول چگونه رد و بدل شده است؟

      • علیرضا
        پاسخ

        ۱۴ میلیون بصورت یک چک همان روز دریافت شد و در قولنامه نیز ذکر شده است.

        • دکتر شیروی
          پاسخ

          چون شما پول را دریافت کرده اید و ملک نیز در اختیار شما است، موقعیت شما از جهت طرح دعوی بهتر است ولی چون مبایعه نامه معتبری نوشته اید این می تواند در آینده برای شما مشکل ساز باشد. توصیه می کنم سریعا نسبت به مصالحه خسارت با رقمی توافق کنید والا می تواند در دراز مدت برای شما فروشنده خطرناک باشد.

  17. امیر
    پاسخ

    با سلام؛
    سال گذشته مبلغی بصورت ورثه ای به بنده رسید که بنا به پیشنهاد یکی از دوستان اقدام به پیش خرید آپارتمانی ۱۱۸ متری نمودم البته مبلغی که در اختیار بنده بود اصلا کفاف کل مبلغ آپارتمان را نمی داد و متاسفانه مشاور بنگاه معاملات ملکی تضمین نمود که طی چند روز ملک مذکور را خواهد فروخت و البته تضمین او شفاهی بود. به دلیل پر رونق شدن بازار خرید و فروش ملک بدون توجه به مفاد قرارداد تنظیم شده، موافقت و قرارداد را امضاء نمودم. حال آنکه بنده این آپارتمان را از سرمایه گذار دیگری چون خودم خریداری نمودم و فرد مذکور قراردادی با سازنده اصلی داشت. تاریخ عقد قرارداد بهمن ماه ۱۳۹۱ بود که در آن سازنده اصلی تاریخ تحویل آپارتمان را بهمن ماه ۱۳۹۲ اعلام نموده حال آنکه قرارداد با خریدار اول و متعاقب آن با بنده به نحوی تنظیم شده بود که کل مبلغ آپارتمان به غیر از ۴۰ میلیون تومان که برای تحویل و سند در نظر گرفته شده بود تا قبل از مهر ماه ۱۳۹۲ تسفیه و در فواصل زمانی کوتاهی پرداخت می شد. به دلیل شرایط سخت پرداخت متاسفانه ملک مذکور فروخته نشد و بنده ماندم و اقساط سر رسید شده و بودجه ناکافی. اقساط تا کنون در موعد خود پرداخت شده است غیر از قسط اخیر به رقم ۵۰ میلیون تومان که مربوط به ۱۳۹۲/۰۲/۱۵ می شود که با توافق سازنده مهلتی جهت فروش گرفتم. البته لازم به ذکر است که فروشنده یا خریدار اول چک های بنده را بابت قرارداد خود به سازنده داده است. روز گذشته به تاریخ ۱۳۹۲/۳/۱۲ به سازنده اطلاع دادم که شریکی پیدا کرده ام که حاضر است الباقی تعهدات را بپردازد و متاسفانه ایشان گفتند من با شما طرف حساب نیستم و به دلیل عدم پرداخت اقساط قرارداد اول تصمیم به فسخ قراردادش با خریدار اول(بدون گرفتن جریمه) دارد. لطفا کمکم کنید تا این مسئه حل شود.
    ۱- آیا سازنده و خریدار اول بدون توافق بنده حتی با این که بنده به عنوان خریدار ثانویه مبلغ اقساط را در موعدش پرداخت ننموده ام می توانند در مورد قرارداد خودشان تصمیم به فسخ بگیرند.
    ۲- آیا فروشنده قرارداد بنده می تواند درخواست فسخ قرارداد و کسر مبلغ جریمه از پرداختی ام را بدون موافقت بنده داشته باشد.؟
    ۳- در زمان عقد قرارداد دوم خریدار اول موافقت نمود تا زمانی که ملک فروخته نشده است چک مازاد بر سرمایه(سود قراردادش) را وصول ننماید او ۳۰میلیون تومان داده بوده و طی یک هفته به دلیل بالا رفتن قیمت ملک مبلغ ۲۳ میلیون تومان سود کرد که چک مابه التفاوت قراردادش با سازنده را به تاریخ ۱۳۹۲/۲/۰۱ به او دادم ولی لفظا قبول کرد قبل از فروش ملک آن را وصول نکند که متاسفانه در موعدش چک را برگشت زد و ادعای خسارت کرد.متاسفانه به دلیل گران شدن ملک و توافقات سازنده و خریدار اول با این که بنده الآن حاضر به ادای دین هستم آنها اصرار به فسخ قرارداد ها دارند و می گویند مبلغ جریمه قرارداد را هم از پول من کسر و الباقی را می دهند.
    ۴- مبلغ ملک مذکور اکنون بالا رفته و با اینکه هم بنده حاضر به پرداخت اقساط شده ام و هم اینکه خریداری برای خرید ملک آمده است، آیا سازنده می تواند مانع فروش آپارتمان شود؟
    بی صبرانه منتظر یاریتان هستم. با سپاس

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، ۱- هر قرارداد تابع شرایط خودش است و نمی توان سازنده را از فسخ قرارداد خودش به دلیل فروش به شما محروم کرد. ۲- بلاخره اگر شما به تعهدات خود عمل نکرده باشید و این امر در قرارداد ذکر شده باشد که طرف دیگر حق فسخ دارد، در این صورت می تواند بدون نظر شما معامله را فسخ کند ولی اگر به فسخ تصریح نشده باشد، موضوع قضایی است که باید با بررسی همه جوانبه پرونده به آن نظر داد. ۳- اگر دلایل محکمه پسندی وجود داشته باشد می توان استناد کرد. ۴- این موضوعات قضایی است و باید در دادگاه با توجه به جمیع جهات حل و فصل شود. توصیه می کنم سریعا پول را تأمین کنید و خسارت پرداخت کنید و معامله را بچسبید.

  18. ماندانا
    پاسخ

    سلام من آپارتمانی خریده ام که قرار بود بنام من باشد موقع بنگاه حضور نداشتم قولنامه بنام همسرم شد قرار شد عوض کنند که عمینظور شد وکد رهگیری بنام من است وقولنامه قبلی راهم دارم اما بندی در آن است که کابینت ام دی اف بعهده فروشنده است اما فروشنده کامل کابینت نکرده واگر زمان خرید اینمقدار کابینت داشت من نمپسندیدم حالا فروشنده ار کابینت کامل امتناع میکنه چکار کنم

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، کابینت آنقدر اهمیت ندارد که برای آن طرح دعوی کنید یا معامله را بهم بزنید. بهتر است با مسالمت مسئله را حل کنید. اگر خیلی اهمیت دارد طرح دعوی کنید.

  19. علی
    پاسخ

    سلام :من ملک خود با متراژتقریبی ۸۵متر فروختم وباتاکیددر قولنامه به عقب کشی از دوطرف ملک بدون متراژوامضای خریدارموقع تنظیم سند خریدارقصدفسخ معامله راداردو۴قسط وجه دریافت شده علت هم عقب کشی ملک است درضمن تمام مدارک قانونی بدون اشکال لطفا من را راهنمایی کنید ممنون

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، در چنین مواردی طرفین بر اساس متراژ واقعی تسویه حساب می کنند و حق فسخ معامله را ندارند.

  20. هنرمند
    پاسخ

    با سلام و احترام
    ماملکی را ۴ ماه قبل در بنگاه با تنظیم مبایعه نامه فروختیم و نصف پول را طی چک گرفتیم و بقیه را طی چک بعدی در هنگام تنظیم سند قرار شد بگیریم.با توجه به اینکه سند خانه ثبتی نمی باشد و سند وکالتی واگذاری شهرداری میباشد و سند رسمی هم مدتها طول می کشد تا صادر شود خریدار از پرداختن چک دوم صرف نظر کرده و گفته که فقط سند ثبتی می خواهم در صورتی که در حین بستن مبایعه نامه خریدار سند را دیده و شفاها قبول کرده که همان سند وکالت به نامش شود و برای این کار ۲ نفر از صاحبان بنگاه و یک نفر دیگر شاهد هستند.گواهی عدم حضور در دفترخانه و چک برگشتی خریدار هم موجود می باشد.از طرفی دیگر هم قصور از بنگاه دار می باشد که در مبایعه نامه فقط کلمه انتقال سند ذکر شده و اشاره ای به قطعی یا وکالت نشده و بنگاه دار هم به این کار شهادت میدهد و قبول دارد.حال با توجه به اینکه مبلغ چک قابل توجه می باشد و ۴ ماه از دادن ان امتناع شده است فروشنده می تواند به فسخ معامله اقدام کند چون خریدار با اگاهی از نوع سند اقدام به معامله کرده ولی الان حرفش را عوض کرده که سند ثبتی می خواهد و گرفتن سند ثبتی هم شاید سالها برای طولانی بودن نوبت طول بکشد.باتوجه به اینکه۳ نفر هم شاهد این موضوع هستند ایا شهادت انها به فسخ معامله از طرف فروشنده کمکی می کند ؟اگر بنگاه دار به اشتباه خودش اقرار کند معامله چه صورتی خواهد داشت ایا باطل است؟ممنون از اینکه وقت می گذارید و جواب می دهید.

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، چون در مبایعه نامه نوشته شده که چک دوم در زمان تنظیم سند پرداخت شود، فروشنده باید ثابت کند که منظور از تنظیم سند، سند وکالتی بوده است. مسلما شما می توانید به شهود استناد کنید ولی بنگاه دار در حد یک شاهد حرفش قابل قبول است و اقرار وی سودی ندارد. اگر فروشنده معامله را فسخ کند ولی نتواند ثابت کند که خریدار تخلف کرده است، این فسخ بلا اثر تلقی شده و فروشنده باید خسارات را پرداخت کند و ملک را نیز به خریدار تحویل دهد.

  21. مسعود
    پاسخ

    سلام در تاریخ۶/۳/۹۲ اتومبیلی خریداری کردم که در آن فروشنده عیبهای ماشین را مخفی کرد و فقط به رنگ شدگی آن اشاره کرد فردای آن روز ماشین را به یک کارشناس نشان دادم و وی به آسیب شاسی وستون ماشین اشاره کرد وقتی ماشین را پس بردیم چون پول را نقدا دریافت کرده بود یک چک بلا محل برای دو ماه برای من کشید که من به دلیل ترس قبول نکردم و تصمیم گرفتم از طریق قانون وارد عمل شوم اکنون پس از گذشت چند روز آیا میتوانم معامله را فسخ کنم وبه حقم برسم یا نه؟
    اگر ممکن هست مرا راهنمایی کنید تا بتوانم به دانشجویی که با قرض پول این ماشین را فراهم کرده بود کمک کنم در ضمن قولنامه در منزل نوشته شده و هیچگونه شرط و شروطی گذاشته نشده است هر راه ممکنی را به من پیشنهاد دهید
    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، اگر عیب به راحتی قابل مشاهده نباشد، خریدار می تواند معامله را به دلیل عیب مخفی فسخ کند مگر این که فروشنده ثابت کند که موضوع را به اطلاع خریدار رسانده است. اگر با نگاه کردن معمول عیب هویدا شود، در این صورت فروشنده باید ثابت کند که از عیب مطلع نبوده است تا بتواند بیع را فسخ کند. اگر عیب خیلی تفاوت قیمت ایجاد نکند، بهتر از طرح دعوی خودداری شود.

  22. محمد
    پاسخ

    با سلام..در زمان عقد قرارداد فروشنده پروانه ساختمانی نداشت و من هم نمیدانستم و ادعا به داشتن پروانه کرد. طبق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ مجلس و شورای نگهبان
    ..اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

    تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود..
    حال اینکه فروشنده حتی بعد از عقد قرارداد پروانه ساختمانی را دریافت کند و به تعهدات خود عمل نماید همچنان طرح دعوی به نفع پیش خریدار است.
    آقای دکتر فروشنده زمان عقد قرارداد پروانه ساختمانی نداشت ولی ادعا کرد که دارد و بعدا معلوم شد مشکل سند داشته و پروانه نگرفته و ۵ ماه بعد مشکل سند را حل و پروانه دریافت کرد. ایا طبق ماده ۲۳ من میتوانم عمل کنم یا نه نظر شما چیست؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بنظرم بعد از رفع مشکل طرح شکایت جنبه ایذایی خواهد داشت و بعید می داند که دادگاه سو نیت فروشنده را احراز کند.

  23. محمد
    پاسخ

    سلام. در شهریور ۹۱ آپارتمانی به مساحت ۹۵ پیش خرید کردم. ما در یک مشاور املاک قرارداد پیش فروش نوشتیم. در موقع معامله هنوز پی ساختمان ریخته نشده یعنی اصلا شروع نشده و روی خاک و نقش بود.فروشنده مدعی بود که پروانه ساختمان را گرفته و در اداره نظام مهندسی در مراحل پایانی می باشد.اصل قرارداد بدین شکل بستیم که فروشنده در تاریخ ۹۱.۰۷.۰۶ شروع به کار ساخت آپارتمان باشد. اولین چک ده میلیون برای سه ماه بعد برج ۹بود. در قولنامه ذکر کردیم چنانچه تا تاریخ چک ساخت آپارتمان شروع نشود چک ها پاس نمی شود در برج ۹ شروع نکرد و مهلت دو ماه گرفت بعد از دو ماه هم شروع نکرد دوباره مهلت گرفت و قید کردیم برج ۱۲ شروع کند و با تجهیز کارگاه مبالغ پرداخت شود برج ۱۲ هم شروع نکرد و شفاها با وجود شهود تمدید شفاهی کردیم به شرط ریختن پی ساختمان بعد از تکمیل پی مبالغ مانده را دریافت کند ایشان در برج ۹۲.۰۱.۱۵ شروع به کار کردن ولی در حد در اوردن خاک از پی. که تا آن تاریخ بنده دوتا چک ده میلیونی و دو میلیونی من رسیده بود و ایشان طلب این دو چک را کردندکه ادعا داشتند تجهیز کارگاه کردند بنده از روی دلسوزی دو میلیون را دادم. و در برج ۲ ایشان میله گرد ها را ریختن ولی سیمان نریختن و با فشار از طرف ایشان مبلغ ۸ میلیون از ده میلیون را به ایشان دادم.بعد از دو روز ایشان به شورای حل اختلاف رفته و شکایت کردند که چون در پرداخت اقساط دیر داشتند معامله فسخ شود و چون چند روز بعد از تجهیز کارگاه باید می پرداختند نپرداختند باید قرارداد جدید با قیمت جدید باشد…با توجه به این که ایشان در زمان قرارداد شهریور ۹۱ بدون داشتن مجوز پروانه ساختمانی با من قرارد داد بستند و پروانه خود را شش ماه بعد گرفتند میتوانم شکایت کیفری از ایشان داشته باشم؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بنظرم شکایت کیفری منتفی است زیرا برای طرح شکایت کیفری باید جرمی مرتکب شود که ارکان جرمی که بشود به استناد آن شکایت کیفری کرد محقق نیست. شما می توانید مسئله را حقوقی پیگری کنید که چون مبالغ را پرداخت نکرده اید باید مطابق قولنامه مشخص شود که آیا فروشنده حق فسخ داشته است یا خیر.

  24. شروین
    پاسخ

    با عرض سلام خدمت جناب دکتر شیروی
    من در اواخر اسقند ۹۱ خانه ای به مساحت ۷۹.۵۰ را به شخصی فروخته ام که در ۲ چک قرار شد که پول بنده را برسانند.من هم با توجه به این چک ها معامله ای دیگر انجام دادم .چک اول که تاریخ ۱۳۹۲/۱/۱۸ خورده بود ۱۰ روز بعد به من رسید و چک دوم که در تاریخ ۱۳۹۲/۲/۲۴ بود هم بعد از ۱۵ روز پاس شد.در این میان من هم که به امید چک ۱۳۹۲/۲/۲۴ بودم معامله ام به ازای دیر کرد ۷۰۰۰۰ تومان روزی خسارت باید بدهم .در خصوص قروش خانه خودم هم در معامله خسارت قید گردیده است.روزی که در دفتر خانه برای امضا رفتیم خریدارم که وام گرقته بود ۵۰ ۰۰۰ ۰۰۰ چک نماینده بانک آورد در دفتر خانه و شخص خریدار گفت که ۷میلیون هم داخل کیفم است ما هم امضا کردیم .بعد از امضا دیدم ۵ میلیون بیشتر نیاورده و ۲ میلیون باز مونده و من هم سند رو به اسمش زدم.از شما کمک میخوام که راهنماییم کنید که من با وجود اینکه چک ۵۷ میلیونی از این شخص دارم میتونم خسارتم رو بگیرم.به علت دیر کرد این شخص من به امید اون چک جای دیگه معامله کردم روزی ۷۰ هزار تومان خسارت دادم.ببخشید نتونستم خوب بنویسم از ناراختی …..

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، با توجه به این که چک ۵۷ میلیونی برای ثمن معامله بوده است امکان استفاده از آن برای شما نیست مگر این که دو میلیون تومان هنوز پرداخت نشده باشد که در این صورت می توانید دو میلیون را با خسارت دیرکرد جزئی مطالبه کنید که خیلی مبلغ قابل توجهی نخواهد بود ممکنه علاوه بر دو میلیون چیزی در حدود دویست هزار تومان خسارت بتوانید مطالبه کنید. اگر هم دو میلیون پرداخت شده عملا دیگر امکان مطالبه خسارت نیست و نمی توانید از چک استفاده کنید و الا به جرم خیانت در امانت ممکن است متهم شوید.

  25. مهدی ضوانی
    پاسخ

    با سلام ، ملکی را برابر صورتجلسه تفکیک خریداری نمودم .
    پس از ۹ ماه از ثبت در بنگاه و آماده شدن سند و مراجعه به بانک جهت تسقیط وام ، بانک اعلام نموده که این وام یکسال و نیم تاخیر دارد و باید مبلغ ۴۷۰۰۰۰۰ تومان ابتدا واریز و سپس وام تقسیط می شود . در عین حال نیز فروشنده از پرداخت مبلغ سرباز می زند . راهنمایی بفرمائید .

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، تنها را اقامه دعوی علیه فروشنده است اگر چنین چیزی جزء توافقات طرفین صریحا یا ضمنا نبوده است.

      • sara
        پاسخ

        با سلام جناب اقای دکتر شیروی من بوسه میزنم بر دستان شما که وقت ارزشمند خود را برای باسخ به سوالات مردم میهنتون قرار دادید.امیدوارم در بناه ایزد یکتا همیشه شاد و سلامت باشید.
        جناب اقای دکتر من یک دستکاه ابارتمان را مورد فروش قرار دادم و تقریبا بیش از یک سوم ثمن معامله برای تنظیم سند مانده و متاسفانه خریدار من برای بار دوم در محضر حاضر نشدند و من بار دوم عدم حضور ایشان را کرفتم. میخواستم بدونم اکه من برای این کار وکیل بکیرم. میتونم خسارت حق وکیل را هم مطالبه کنم. و کلا جه جریمه هایی را میتونم بکیرم و اکر خودم بخوام اقدام کنم وقت زیادی را از من میکیره؟

        • دکتر شیروی
          پاسخ

          سلام خسارت وکیل را در حد تعرفه می توانید بگیرید ولی چون خریدار به شما نیاز دارد می توانید صبر کنید تا زمانی که آنها اقدام کنند و آن موقع شما خسارت را مطالبه کنید.

  26. شهرام عارفي
    پاسخ

    با سلام
    در۲۱ بهمن ماه سال ۹۱آپارتمانی به فروش رساندم که در مبایعه نامه تاریخهایی برای پرداخت پول ثمن معامله در نظر گرفته شد اما آخرین مرحله که مرحله سند بود ایشان دیگر پولی نداشتند که در دفتر خانه حاضر شوند فلذا مهلت گرفتند ولی در مهلت نیز نتوانستند پول تهیه کنند در مبایعه نامه برای فسخ شرط نشده ولی برای عدم اجرای تعهدات خسارت در نظر گرفته شده است . لازم به ذکر است که بنده پس از گذشت دو ماه با مراجعه به بنگاه تاریخ حضور را در پشت مبایعه نامه تمدید نمودم که در نسخه بنده و بنگاه با مهر بنگاه موجود است . و گواهی عدم حضور برای ایشان گرفتم .
    حال سئوال بنده این است :
    ۱- آیا متوانم معامله را فسخ نمایم ؟
    ۲- برای دریافت پول وخسارت درج شده در مبایه نامه چه کار بکنم ؟
    ۳- آیا ایشان میتواند مدعی شود که با توجه به عدم درج تاریخ تمدید شده برای حضور در دفتر خانه در پشت مبایعه نامه ایشان ازاین موضوع بی اطلاع هستند ؟. وتاریخ خسارت روزانه از زمان عدم اجرای تعهدات محاسبه خواهد شد یا از تاریخ دریافت گواهی عدم حضور ؟
    قبلا از راهنمائی شما متشکرم
    حال

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، ۱- بنظر می رسد که نمی توانید فسخ کنید. ۲- خسارت را می توانید مطالبه کنید اگر در قرارداد ذکر شده باشد والا باید خسارت دیرکرد به میزان تورم مطالبه کنید. ۳-خیر

  27. علی
    پاسخ

    سلام استاد ارجمند جناب اقای دگتر شیروی
    من یک قرارداد پیش فروش آپارتمان را به جهت مشکلات موجود بر ای سازنده با توافق اخذ جریمه عدم اجرای تعهد فسخ کردم.در موارد ذیل تقاضای راهنمایی وپاسخ دارم :
    ۱- توافقنامه هم به صورت جداگانه ودر تاریخ وروز دیگر هم در ظهر قرارداد نوشته شده است ودو نفر هم شاهد است.ایا این توافقنامه معتبر است؟
    ۲- قرار داد را فسخ کردیم و برای کل پولهایی که به سازنده داده بودم به اضافه جریمه سازنده ۳ فقره چک دریافت کردم . در متن نامه اشاره شده فسخ قرار داد منوط به وصول چکهاست ودر اآخر نامه یعنی بعداز امضا ها با اصرار سازنده این عبارت نیز نوشته شده است «فسخ قرارداد کلا ً قطی است وطرفین بعدازاین هیچگونه ادعایی نخواهند داشت». با ذکر مراتب فوق ایا در صورت عدم وصول هر یک ازچکها آیا من می توانم قرار دادم را مطالبه نمایم؟ با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، ۱ بله چرا معتبر نباشد. ۲- بعید می دانم دادگاه ها فسخ معلق به پرداخت را قبول کنند و این فسخ را قطعی می گیرند که شما می توانید پول اتان را تقاضا کنید.

  28. کورش
    پاسخ

    جناب آقای دکتر شیروی با سلام و احترام
    بنده ده روز پیش یک واحد آپارتمان پیش فروش کردم در همان زمان به بنگاه معاملاتی و فروشنده تذکر دادم که پذیرایی مشکل نور دارد و تاریک است فروشنده ادعا نمود که حل می کند ولی بعد از ده روز که پنجره ها را جا زده در بازدید از واحد مربوطه متوجه شدیم مشکل حل نشده ، ضمنا بنگاه با چرب زبانی نگداشت قرار داد فسخ شود و می گفت مورد معامله را من برای شما می فروشم و ۵۰ میلیون پیش پرداخت گرفته است و فروشنده حاضر به عودت مبلغ داده شده نیست می گوید باید صبر کنی واحدت به فروش رود در حالی که پول دارد

    آقای دکتر:
    ۱. من چگونه می توانم قرار داد را فسخ نمایم
    ۲. اگر فسخ کنم باید زیان بدهم
    ۳. ماده قانونی لازم برای فسخ قرارداد چه می باشد
    خواهش می کنم راهنمایی ام کنید
    منتظر پاسخ شما هستم

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، ۱- حق فسخ نداری مگر این که در قرارداد شرط شده باشد و فروشنده تخلف کرده باشد. ۲- اگر به هم بزنی ممکنه در اخذ پول پیش خود دچار مشکل شوی.

  29. مهدي
    پاسخ

    با سلام و عرض خسته نباشید.
    ملکی را در شهریور سال ۱۳۹۱ به فروش رسانده و در دی ماه ۹۱ سند را به نام خریدار ثبت کردیم.
    در موقع فروش خریدار اظهار داشت که قیمت ملک تنها متری از قرار ۱۶۰ هزار تومان می‌باشد و تا موقع تنظیم سند به همین قیمت اصرار داشتند.
    بنده نیز به ایشان اعتماد کرده و به همان قیمت زمین را به فروش رساندم .
    ایشان بعد از یک ماه از زمان تنظیم سند ملک را بقیمتی حدود ۲و نیم برابر یعنی ۴۰۰ هزار تومان به فروش رساندند و برای بنده محرز شد که قیمت ملک بنده در زمان تنظیم سند چیزی حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار تومان بوده است.
    حال سوال بنده این است که آیا من می‌توانم دادخواست فسخ معامله به خیار غبن را به دادگاه ارائه دهم یا خیر؟
    قبلاً از راهنمایی شما سپاسگزارم
    با عرض معذرت در ادامه صحبت قبلم بایستی به این نکته اشاره کنم که خریدار ثمن معامله را به صورت یکجا به بنده پرداخت نکرده و در طی سه فقره چک و بعد از کلی دردسر آنرا به بنده پرداخت نموده است.

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، خیار غبن فوری است مگر این که فرد به غبن یا فوریت آن جاهل باشد که در این صورت فوریت از زمان اطلاع شروع می شود.

  30. مهدی
    پاسخ

    با سلام محضر استاد محترم
    سئوال من این بود که اگر شخصی مغازهای را در سال ۸۰ به مبلغ ۸۰ میلیون تومان بخرد و بنا به دلایلی در سال ۹۲ بخواهد قرارداد را فسخ نماید ومیلغ مغازه به قیمت ۶۰۰ میلیون تومان باشد آیا هنگام فسخ معامله دادگاه طرف دیگر را ملزم به پرداخت مبلغ اولیه می کند یا قیمت روز؟با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، این مسایل در حقوق ما تصریحات قانونی ندارد و رویه نیز موجود نیست ولی دادگاه بعید است زیر بار فسخ به میزان ۸۰ میلیون برود و باید طرفین به نحوی مصالحه کنند.

  31. کاوه
    پاسخ

    با سلام
    اینجانب سال گذشته یک دستگاه آپارتمان خریداری نموده و مبلغ پیش پرداخت را در موعد مقرر به فروشنده تحویل داده و آپارتمان را تحویل گرفته ام. همچنین در تاریخ مقرر، در دفترخانه حضور یافته و گواهی عدم حضور دریافت نموده ام. در مبایعه نامه، بندی وجود دارد که هر یک از طرفین در صورت پشیمان شدن، باید مبلغ خاصی را به طرف دیگر به عنوان خسارت پرداخت نماید. تاریخ خاصی برای این بند قید نشده است. اکنون فروشنده ادعا می کند با استناد به این بند، می تواند خسارت را پرداخت و معامله را فسخ کند. آیا قانونا قادر به انجام این کار می باشد؟ خواسته اینجانب، دریافت خسارت دیرکرد مندرج در مبایعه نامه و انتقال سند است و به هیچ وجه مایل به فسخ معامله نیستم.
    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، چنین شرطی به منزله حق فسخ تلقی نشده است و فروشنده نمی تواند با دادن خسارت معامله را فسخ کند. چون شما در آن منزل ساکن هستید موقعیت اتان بهتر است.

  32. سجاد
    پاسخ

    با سلام
    اینجانب یک واحد آپارتمان ۷۰ متری رو میخواستم خریداری نمایم که بعدا معلوم شد ۶۸ متر می باشد و به عبارتی بنگاه دار دروغ گفته است حال انکه قبل از لو رفتن قضیه من شب قبلش تو بنگاه به عنوان خریدار و پرداخت ۳۰ میلیون پیش پرداخت به فروشنده در قولنامه ، قولنامه رو یک طرفه امضاء کردم ولی اون شب هیچ پولی یا رسید یا چکی رد و بدل نشده است و قولنامه داخل بنگاه موند تا اینکه فردا فهمیدم شرایط خریدش نا مناسبه حال این سوالات رو از محضر جنابعالی دارم
    -آیا با توجه به اینکه مبلغی اصلا در معامله رد و بدل نشده به بنگاهدار کمسیونی تعلق میگیره؟

    -آیا فروشنده میتونه شاکی باشه؟

    -آیا من میتونم از بنگاه شکایت کنم؟

    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، نه چون معامله انجام نشده است کمیسیون تعلق نمی گیرد.

  33. یاسین
    پاسخ

    با سلام یک زمین درسال۸۷ خریداری کردم وسال۹۱ متوجه شدم با قیمت گزافی بوده وزمین درتصرف شهرداری بوده است شکایت کردم ودرخواست فسخ قرارداد من توسط دادگاه تایید شد وابلاغ شد ولی هزینه تاخیر تعزیه به بنده تعلق نگرفت آیا راهی هست برای جبران هزینه تاخیر تعزیه؟ ممنونم

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بنظرم دیگر دیر شده است که بخواهید از خسارت تأخیر تأدیه استفاده کنید.

  34. محمد
    پاسخ

    با سلام و خسته نباشید
    ضمن عرض سپاس و تشکر از جناب عالی خواستم سوال کنم اگر ملکی به صورت وکالتی به نام کسی گردد آیا صاحب سند میتواند این وکالت را به طور یکطرفه لغو کند یا اینکه ملک را به فروش برساند؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، اگر وکالت در مقام بیع باشد، خیر نمی تواند و موضوع می تواند مشمول جرم انتقال مال غیر گردد.

  35. محمد
    پاسخ

    سلام آقای دکتر سال نو مبارک
    به استحضار عالی میرساند بنده در سال ۸۱ یک قطعه زمین کشاورزی به مساحت دو هکتار خریداری نموده و در خضور ۴ شاهد آنرا دستی نوشتیم و کل مبلغ را طی یک فقره چک ۱۵ روزه تعهد پرداخت نمودم .چک مذکور در تاریخ ذکر شده وصول گردیده. لیکن پس از این مدت هنوز فروشنده سند مشاع را به من انتقال نداده و پاسخگو نیست ودر موارد متعددی تهدید به فسخ معامله می نماید .خواهشمندم راهنمایی بفرمایید. بسیار ممنون اجرتان با خدا

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، شما می توانید فروشنده را به استناد خرید مزبور به تنظیم سند الزام کنید باید به دادگاه دادخواست تنظیم سند را ارائه نمایید.

  36. علی
    پاسخ

    با سلام
    من ملکی را خریداری نموده ام و حال تقاضای تحویل مبیع را نموده ام و حکم به تحویل داده شده است .حال فروشنده قرارداد خرید خود را با فروشنده خود فسخ و پولش را گرفته است .تکلیف من چیست ایا قرار داد من نیز فسخ گردیده و باید از فروشنده شکایت نمایم یا اینکه بنده مالک هستم و نامبردگان تبانی نموده اند .ممنون

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، این وابسته به نحوه فسخ قرارداد اول است. اگر کسی ملکی را بفروشد دیگر حق ندارد آن را با فروشنده اولی اقاله و به هم بزند نیاز است که مدارک دیده شود. با یک وکیل مشورت کنید

  37. بابک
    پاسخ

    سلام جناب آقای دکتر شیروی
    من چند روز پیش یک ملک پیش خرید نمودم . قولنامه تکمیل و امضاء شد بهمراه امضاء شهود .
    چک پیش پرداخت برای فردای آنروز تحویل فروشنده شد (و حساب نیز در ساعت اداری فردا تکمیل گردید ) و چک دوم بدون تاریخ تحویل بنگاه داده شد تا با آرائه مدارک پروانه ساختمان و .. به بنگاه چک دوم را نیز دریافت و وصول نمایند.
    ولی فروشنده پس از چند روز چک اول را وصول نکرده و ادعای فسخ معامله را دارد و میگوید بدلیل شرایط مالی قادر به ساخت آپارتمان نمیباشم ولی ما بدلیل سخنان ضد و نقیض وی یقین پیدا کرده ایم که مشتری بهتری پیدا کرده و میخواهد به او بفروشد.
    حالا ما چکاری میتوانیم انجام دهیم.
    ممنون میشوم مرا راهنمایی نماید
    سپاسگذارم . شاد و سلامت باشید.

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، وقتی قراردادی صحیحا منعقد شود یک طرف نمی تواند یک طرفه قرارداد را به هم بزند و شما می توانید علیه وی طرح دعوی کنید. فقط اگر خیلی با صرفه نیست، از طرح دعوی خودداری کنید که ارزش این همه دردسر را ندارد.

  38. رضا
    پاسخ

    سلام آقای دکتر
    قراردادی در خصوص ساخت یک بلوک ۹ طبقه در اربیل عراق با شرکتی منعقد نمودم مبلغی به عنوان پیش پرداخت از شرکت گرفتیم و در تاریخ مقرر در قرارداد اکیپ اولیه را جهت تحویل زمین و خانه (تعهدات کارفرما) به منطقه اعزام نمودم ولی مدیر عامل شرکت بعد از چهار روز از شروع قرارداد با توجه به اینکه در تحویل زمین پروژه و محل اسکان داشت یکطرفه اعلام نمود که قرارداد فسخ میباشد و اجازه ورود به اکیپ اعزامی را به کارگاه نداد و بعداً متوجه شدم که با همان اکیپ کاری که اعزام نموده بودم شروع به کار نموده است و الان ازمن بابت چک ضمانت پیش پرداخت که سررسیدش شده است شکایت نموده است لطفا راهنمای فرمایید که اولا ایشان میتواند چنین کاری بکند(در قرارداد بند و ماده تحت عنوان فسخ وارد نشده است) ثانیاً در خصوص ضرر و زیان وارد شده من تحت چه عنوانی میتوانم شکایت بکنم ثالثا از مبلغ پیش پرداخت مبالغی هزینه شده است که مبلغی که به اکیپ اعزامی داده بودم را کارفرما قبول دارد ولی در شکایت کل مبلغ پیش پرداخت را خواستار شده است بعلاوه خسارت دیرکرد و حق وکیل و حق دادگاه آیا میتواند اینها را از من درخواست کند

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، این دعوی که شما می خواهید مطرح کنید در ایران است یا عراق؟ اگر در عراق است اصولا یک فرد نمی تواند یک طرفه قرارداد را فسخ کند. و در صورت فسخ باید خسارات شما را پرداخت کند.

  39. حسين
    پاسخ

    با سلام
    در مردادماه سال ۱۳۹۰ یکدستگاه آپارتمان را که دارای سند وکالتی است به فردی که به عنوان مستاجر در آن سکونت داشت فروختم. در مبایعه نامه ذکر شده اگر خریدار به تعهدات خود عمل نکند مبایعه نامه “خود به خود” فسخ شده و فروشنده می‌تواند ضرر و زیان دریافت نماید. ایشان به تعهدات خود عمل نکرد و پس از آخرین مهلت پرداخت ثمن معامله، مجدداً به ایشان ۲ ماه فرصت داده شد پول را پرداخت کند و درغیر اینصورت مبایعه نامه فسخ شده و می‌بایست ضرر و زیان آن را پرداخت کند و آپارتمان را تخلیه کند و این موضوع در پشت مبایعه نامه انشا و توسط خریدار امضا گردید. اکنون پس از گذشت یکسال و نیم از زمان تنظیم مبایعه نامه، دادگاه، دادخواست اینجانب را مبنی بر “فسخ مبایعه نامه و پرداخت وجه التزام و استرداد مبیع” را رد کرده است مبنی بر اینکه ” حق فسخ ارادی است و می‌بایست انشا و توسط یکی از طرفین اراده گردد و توضیح داده است مبنی بر اینکه به فسخ خود به خودی انفساخ قهری گویند و قابل قبول نیست . خریدار در آپارتمان ساکن است و بنده هیچ اقدامی نمی‌توانم درخصوص آپارتمانم انجام دهم. با توجه به اینکه بررسی پرونده در دادگاه تجدید نظر طولانی خواهد بود خواهشمنداست راهنمایی کنید بتوانم لایحه را طوری تنظیم کنم تا در دادگاه تجدید نظر رای بگیرد. لازم بذکر است اینجانب در تاریخ ۴/۴/۱۳۹۱ مبادرت به ارائه اظهار نامه به خریدار نمودم مبنی بر اینکه با توجه به عدم انجام تعهدات مندرج در مبایعه نامه قرارداد فسخ می‌باشد. لازم بذکر است ایشان کمتر از یک سوم مبلغ معامله را پرداخت نموده‌اند.

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، این روزها خیلی از مبایعه نامه ها این شرط گنجانده می شود که اگر طرف دیگر به تعهدات خود عمل نکند، قرارداد خود به خود باطل با فسخ می شود. این خطرناک است زیرا اگر خود به خود فسخ می شود پس چرا شما به وی وقت دادید. شما باید استدلال کنید که این در عرف به معنای حق فسخ برای طرف دیگر است و تلقی طرفین نیز با امضای ظهر مبایعه نامه همین بوده است که این یه نوع حق فسخ است که شما تمایل دارید آن را اعمال کنید.

  40. پورشنبه
    پاسخ

    با عرض سلام. اینجانب ملکی را قولنامه نموده ام که نصف مبلغ آن را پرداخت کرده ام و قرار شده بقیه آن را با وام مسکن پرداخت کنم آیا میتوان قرارداد را به دلیل اینکه مبلغ زیاد است و من الان بعد از تحقیقات این را دانسته ام،فسخ کنم؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بله اگر مغبون شده باشید، یعنی بدون اطلاع از قیمت بازار ملک، آن را به قیمتی بیش از یک پنجم یا بیشتر گرانتر خریده باشید، می توانید به دلیل غبن معامله را فسخ نمایید.

  41. یوسفی
    پاسخ

    باسلام واحترام
    این جانب منزلی دربهمن ۹۱ خریداری نمودم و از مبلغ خرید مسکن ۸۰% آنرا پرداخت نموده ام.در تا تاریخ۱۵/۳ ۹۱قرارشد که برای سند بمحضر برویم ولی سند درتایخ ۳۱/۶ آماده شد و من در آن تاریخ پولی نداشتم که مابقی را پرداخت کنم. ازبنده پشت قولنامه که نمیدانستم چی نوشته و وقتی همسرم(ذاکری) برایم خواند متوجه شدم تعهد پرداخت مابقی پول را تاتاریخ ۲۵/۷/۹۱ را ازم کرفتن و اگر این مبلغ را نپردازم معامله فسخ خواهد شد.اکنون بنده ۱۰ روزه برای پرداخت پول اعلام آمادگی کردم ولی از سند خبری نیست. از طرفی در بالا قولنامه نوشتن ۳ دانگ و پایین قولنامه نوشتن مشاع .در قولنامه نوشتن دارای پارکینگ و انباری و اکنون می گویند پارکینگ و انباری مشاع می باشد. شمارو خدا کمکم کنید

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، مشکل خاصی بنظرم پیش نیامده است. چون شما ۸۰% را پرداخت کرده اید سریعا باید بقیه پول را تهیه و در دادگستری تودیع نموده و طی اظهار نامه ای به فروشنده ابلاغ نمایید که مابقی ثمن معامله آماده است و نسبت به انتقال سند اقدام نمایید.

  42. رسول
    پاسخ

    با سلام و عرض خسته نباشید خدمت شما
    میخواستم بدانم اگه در معامله فروش ملک مسکونی در تاریخ مقرر خریدار مبلغ پرداختی را پرداخت نکرده باشد و در دفترخانه جهت تحویل سند حضور نداشته باشد ، تکلیف فروشنده چیست؟ قسمتی از مبلغ ملک پرداخت شده و تقریبا نیمی از آن چک داده شده که در حساب موجودی نمی باشد ، میخواهم بدانم آیا فروشنده میتواند قرارداد را فسخ کند و ملک را به شخص دیگری بفروشد ، حدود یک سال از قرارداد میگذرد !
    متشکر میشوم اگر راهنمایی بفرمائید

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، اگر در قرارداد چنین حق فسخی پیش بینی شده باشد، بله می تواند ولی اگر پیش بینی نشده باشد، قانون صراحتا این مطلب را مطرح نکرده است ولی می تواند از ضمانت اجرای تخلف شرط ضمن عقد استفاده کرد و قایل به فسخ قرارداد شد.

  43. احمدی نیا
    پاسخ

    باسلا وتشکروافرازازپاسخ به سوالات حقوقی مخاطبین /خداوندجزای خیرتان دهد.یه سوال داشتم: فردی در دادگاه قضایی باموضوعیت الزام به انجام تعهدساخت ۴واحدمسکونی وپرداخت جریمه تاانجام تعهد برمبنای عدول ازتوافقنامه طی ۲ساله مرحله دادرسی درحق ما که ۴نفرخواهان هستیم محکوم گشته .حالا شخص پس از ابلاغ اجرائیه حکم تاکنون که ۲ماه گذشته حکم اجراننموده که چندین حکم جلبیه برای وی صادرشده ومتواری است ودستگیرتاحالانشده/حالا ساختمان بسیارمستهلک شده ومامیخواهیم خودمان شروع به کارکنیم.تامین دلیل انجام داده ایم .ایا به تنهایی کفایت میکند یاخیر؟ایاباانجام ندادن الزام دادگاه درمهلت ده روز وقت اجراییه تاکنون که دوماه گذشته خودبه خود تواقنامه فسخ نمیشود؟
    ۲-ایاماباید دادخواست فسخ توافقنامه بدهیمباتوجه به اینکه جریمه ان تاانجام تعهد بوده باانجام ندادن تعهدساخت تکلیف جریمه اش چه میشود؟ .کاری که مافی الحال باتعیین خواسته ایی اینچنین انجام داده ایم این است:دستورشروع به کارساختمان وبدوا تامین دلیل ازمجرای اعزام کارشناس .ایاصحیح است؟خواهشمندم راهنماییمان کنید

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بنظرم بهتر است شروع کار با خودتان را با اجازه دادگاه انجام دهید و ضروری نیست که توافقنامه را فسخ کنید. در قانون نیز اجازه چنین چیزی داده شده است.

  44. رحیم احمدی
    پاسخ

    با سلام
    اینجانب سال ۸۶ آپارتمانی را که در رهن بانک بوده بصو رت وکالتی بفروش رساندم که خلاف مقررات بانک بود حال شخص خریدار ضمن بهره برداری از آن از پرداخت اقساط آن که بنام اینجانب می باشد استنکاف می نماید و راضی به انتقال آپارتمان بنام خود نمی باشد چون اقدامات حقوقی بانک علیه من شروع شده و من تاکنون بسیار متضرر گشته ام آیا می توان قرارداد فروش و و کالتنامه رافسخ نمود.
    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، یکی از اشکالات فروش وکالتی و یا واگذاری وام همین مسایل است که خیلی بروز می کند و افراد اکثرا از تبعات آن آگاه نیستند. امکان فسخ قرارداد خیلی محتمل نیست. تنها راه این است که از بانک بخواهید بجای مراجعه به شما، دین خود را از عین مرهونه استیفاء نماید که بانکها قبول نمی کنند زیرا فروش مال مرهونه برای آنها تبعات خوبی ندارد. راه دیگر اقامه دعوی علیه خریدار جهت بازپرداخت دیونی است که شما به بانک پرداخته اید.

  45. حق گستر
    پاسخ

    سلام جناب دکتر، وقتتان بخیر
    حقیر مدیر پایگاه اینترنتی نشر مقالات حقوقی،حق گستر هستم.
    ما تعدادی از مقالات شما را منتشر کردیم.
    سعی داریم همه مقالات شما را منتشر کنیم.
    قصد پایگاه ما نشر مقالات و ایده های محققان رشته حقوق به صورت رایگان می باشد.
    اگر لطف کنید و پایگاه حق گستر را در پیوندهای خود معرفی بفرمایید ممنون خواهیم شد.
    با سپاس فراوان
    ابوالقاسم شجاعی

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، چون مقالات اینجانب را منتشر می کنید لطفا لینک بزنید به سایت اینجانب. ولی سیاست من فعلا عدم لینک کسی است.

  46. امین
    پاسخ

    اپارتمانی را در سال ۸۷ به مساحت ۹۰متر پیش خرید کردم زمان تحویل اسفند ۸۷ بود.آپارتمان تحویل داده نشد با توجه به اینکه مراحل ساخت بپایان رسیده بود.مجبور به نوشتن دادخواست تحویل مبیع واجرت المثل ایام دیرکرد در تاریخ دی ۸۸ شدم دادگاه رای به تحویل مبیع واجرت المثل کرد فروشنده هیچ اعتراضی به رای دادگاه نداشت وحکم قطی شد .قابل توجه اینکه حال مساحت ۱۰۰ متر شده بود .با توجه به حکم -آپارتمان در تاریخ تیر ۹۰ توسط دادگستری تحویل داده شد.ودوباره دادخواست دیر کرد از دی ۸۸ تا تیر ۹۰ را داده– مبلغ ان نیز مشخص وبدون اعتراض بود نهایتا دادخواست الزام به تنظیم سند داده با کس دیرکردها که متوجه شدم فروشنده جهت اینکه سند را انتقال ندهد دادخواست فسخ قرارداد به دلیل ۱۰ متر افزایش بنا داده است..توضیح اینکه دادگستری در قبال هزینه های دادرسی واجرت المثل از ایشان سند گرفته اند حال با توجه به این اوصاف از شما راهنمایی می خواهم با تشکر از محبت شما

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، بنظرم نباید زیاد روی اجرت المثل تأکید می کردید. این افزایش نگرانی ندارد زیرا اولا در بسیاری از مبایعه نامه ها این مطلب ذکر می شود که در صورت کاهش یا افزایش به همان قیمت محاسبه می شود. این بنظرم فعلا عرف است و دادگاه نمی تواند به حق فسخ به خصوص که قیمت آپارتمان حتما چند برابر شده اهمیت بدهد.

  47. مرضیه بارانی
    پاسخ

    با سلام من دانشجوی ارشد هستم به نظر می اید ازمقاله شما برای عدم انجام تعهد که ضمانت اجرای ان فسخ عقد هست خیار و مجوز قانونی به دست نمی اید تنها در تخلف از شرط مجوز وجود دارد.شما به ماده ی۲۳۹ق.م اشاره کردید اما مشخص نشده که این حق فسخ با چه عنوانی است

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، ضرورتی ندارد که همه حق فسخ ها عنوان خاصی داشته باشد و خیارات تنها بخشی از مواردی است که امکان فسخ قرارداد وجود دارد و نه همه موارد. در ضمن به مقاله «حق فسخ عقد در صورت خودداری از تسلیم عوض در فقه امامیه، مقالات و بررسیها، دفتر ۷۹، بهار ۱۳۸۵، ۷۵-۹۹» نیز مراجعه کنید.

  48. علي
    پاسخ

    من مقاله ی شما رو توی سایته www.haghgostar.ir/
    پیدا کردم منظورتون از نوشتن منبع نوشتن ادرس این سایت و مشخصات مقاله ی شما ست مثل نام نویسنده مقاله و اطلاعات دیگه درسته؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      منظور ارجاع به نام نویسنده، عنوان مقاله و مشخصات چاپی آن از قبیل تاریخ، عنوان مجله می باشد.

  49. علي
    پاسخ

    سلام. من دانشجوی رشته کارشناسی حقوق هستم و قصد دارم یه مقاله همانند موضوع مقاله شما در یک مجله به چاپ برسونم منابع مورد نظرم رو جمع آوری کردم و همچنین مقاله ی شما رو هم خوندم و همون طور که حدس می زدم خیلی مقاله ی کامل و دقیقی هست می خاستم بدونم می تونم از مقاله ی شما هم به عنوان یکی از منابع مقالم استفاده کنم و در قسمت منابع مقالم این نکته رو حتما می نویسم

    • دکتر شیروی
      پاسخ

      سلام، با ذکر منبع اشکالی ندارد فقط باید مقاله بعدی من هم در این زمینه دیده شود: حق فسخ عقد در صورت خودداری از تسلیم عوض در فقه امامیه، مقالات و بررسیها، دفتر ۷۹، بهار ۱۳۸۵، ۷۵-۹۹

  50. bahram
    پاسخ

    sale nou mobark

پاسخ دادن به سیده معصومه علوی لغو پاسخ

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *