نقد و بررسى قانون روابط موجر و مستأجر مصوب  ۱۳۷۶

دکتر عبدالحسین شیروى  استاد دانشگاه تهران

آنچه از قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ بطور کلى استنباط مى‏شود این است که قانونگذار درصدد است تا اجاره کلیه مکانهاى تجارى مسکونى آموزشى یا دولتى را تابع قوانین و مقررات یکسانى کند تا ضمن ساده کردن قوانین اجاره حمایت موثرترى از موجر انجام گیرد. این قانون مى‏خواهد با حمایت از موجر سرمایه‏گذارى در بخش مسکن و به خصوص براى ایحاد مکانهاى استیجارى را رونق داده مالکان را به اجاره دادن املاک خود تشویق کند. کمبود مسکن و مکانهاى آموزشى از یک طرف و وجود اقشار آسیب‏پذیر فاقد مسکن از طرف دیگر یکى از مشکلات اجتماعى زندگى شهرى بخصوص در سه دهه گذشته بوده است. در پاسخ به این مشکل اجتماعى و براى حل معضلات مربوط به مسکن مقررات مربوط به اجاره دائما دستخوش تغییرات بوده‏است. تصویب مقررات و قوانین متفاوت براى اماکن مسکونى تجارى آموزشى و دولتى عمدتا ناشى از تنگناها و نیازهایى خاصى بوده که در ارتباط با اجاره هر کدام از مکانهاى مزبور مطرح بوده است. مثلا مکانهاى تجارى تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶  مکانهاى مسکونى تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ و اجاره مکانهاى آموزشى و خوابگاهها تابع مقررات حمایتى خاص خود بوده‏اند. در ادامه تغییرقوانین مربوط به اجاره قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تصویب شد تا اجاره کلیه اماکن تحت مقررات یکسانى قرارگیرد. دلایل و انگیزهایى که ممکن است در وضع این قانون نقش داشته باشند عبارتند از:

۱) نیازها ویژگیها و دلایلى که مقتضى وجود مقررات متفاوتى براى اجاره هر کدام از مکانهاى فوق بوده از بین رفته و از این به بعد دلیلى وجود ندارد که اجاره هر کدام از آنها تابع مقررات خاضى باشد. مثلا کمبود مسکن یا فضاهاى آموزشى و خوابگاهها باعث شده بوده تا مقررات خاصى در این موارد تصویب شود ولى حالا با وفور مسکن و رفع نیازهاى اضطرارى محلهاى آموزشى و خوابگاهها دیگر نیازى به آن قوانین خاص نیست.

۲)  وجود مقررات گوناگون اجاره علاوه بر پیچیده کردن روابط حقوقى موجر و مستأجر موجب مى شده تا افراد جامعه از حقوق خود آگاهى نداشته و جرأت نکنند تا املاک خود را اجاره دهند. وجود قوانین ساده و یکنواخت موجب مى شود تا مردم احساس آرامش کرده و با خیال راحت املاک خود را اجاره دهند و بدین وسیله مشکل مسکن بهبود مرتفع خواهدشد.

۳) وجود مقررات متفاوت و بخصوص آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ تحت عنوان “حق کسب یا پیشه یا تجارت” آمده اصولا وجهه شرعى نداشته است و باید تغییر مى کرده است. حتى آن دسته از قوانین خاص‏که بعد از انقلاب در مورد بعضى از این اجاره‏ها تصویب شده است ناشى از مصلحت و اصظرار بوده است و اصولا نمى تواند براى همیشه پابرجا باشند.ِ

۴) قوانین موجر و مستأجر براى رفع مشکلات ناشى از کمبود مسکن و مکانهاى استیجارى و در حمایت از مستأجر بوده است در حالى که در عمل این قوانین مشکل مستأجرها را تشدید کرده و باعث شده‏اند تا مالکان از اجاره مکانهاى خالى خود خوددارى کنند. برعکس حمایت از موجر موجب مى شود تا مالکان به عرضه املاک خود براى اجاره تشویق شوندکه در عمل به رفاه بیشتر مستأجران مى‏انجامد.

۵) احترام به اصل آزادى اراده و اجتناب از دخالت دولت در قراردادهاى خصوصى.

اینکه تا چه اندازه این توجیهات قابل دفاع است و تا چه حدى این قانون مى‏تواند به اهداف خود برسد امرى است که از محدوده این گفتار خارج است. آنچه مسلم است این است که قانونگذار با تصویب این قانون قصد داشته  اولا ضمن بازگشت به مقررات قانون مدنى مقررات یکنواختى براى اجاره کلیه مکانهاى استیجارى وضع کند. ثانیا این مقررات مطابق با فتاواى فقهى رایج باشد. ثالثا حمایت لازم از موجر انجام گیرد به نحوى که پس از اتمام اجاره موجر بتواند به سرعت حکم تخلیه را اخذ کند.  هدف از این گفتار بررسى و نقد حقوقى این قانون و بیان مشکلات و ابهامات حقوقى است که در عمل ممکن است براى موجر یا مستأجر یا سیستم قضایى کشور پیش‏آید. این بررسى در دو فصل و با ذکر تک تک مواد انجام مى گیرد.

متن کامل مقاله