فسخ قرارداد در صورت امتناع متعهد از انجام تعهد

دکتر عبدالحسین شیروی استاد  دانشگاه تهران

در صورتی که در قراردادهای معوض، یکی از طرفین تعهدات قراردادی خود را اجرا نکند، در قانون مدنی حکم عام و صریحی وجود ندارد که متعهدد له به استناد آن بتواند عقد معوض را فسخ کند و خود را از تعهداتی که متقابلا متقبل شده آزاد نماید. چنین حق فسخی در موارد خاص از جمله خیار تأخیر ثمن، تخلف از شروط ضمن عقد، خیار تفلیس، اجاره و مزارعه مورد قبول قرارگرفته است. بحث مورد نظر در این مقاله آن است که آیا می‏توان از تحلیل مواد قانونی و نظریات فقهی به این نتیجه رسید که چنانچه در قراردادهای معوض، یکی از طرفین از انجام تعهد سربازند، طرف دیگر می تواند معامله را فسخ کند و خود را از انجام تعهدات خود آزاد نماید؟  به نظر می رسد که این حق فسخ، هم از دیدگاه فقهی و هم از دیدگاه حقوقی به شرح زیر قابل توجیه است:

نخست آن که قانونگذار حق فسخ را در مورد تخلف از شروط ضمن عقد که جنبه فرعی دارد پذیرفته است؛ دوم آن که این حق فسخ ناشی از ارتباطی است که در عقود معوض بین عوض و معوض وجود دارد؛ سوم آن که پذیرش این حق فسخ، حقوق ایران را به کشورهای پیشرفته و اسناد بین المللی که این حق را پذیرفته اند نزدیک می کند.

همچنین طبق مقررات حقوق ایران، در صورتی می توان قرارداد را فسخ کرد که اجبار متعهد به انجام تعهد، امکان پذیر نباشد.

کلید واژه: فسخ قرارداد، عقود معوض، خیار تفلیس، خیار تأخیر ثمن، فسخ به دلیل تخلف از شرط

متن کامل مقاله  pdf1

  1. پویان
    پاسخ دادن

    با سلام و خسته نباشید
    حدود ۶ ماه پیش واحدی از خانه را اجاره دادیم یک روز متوجه شدیم خودشان نیستند و جوانی با یک خانم وارد خانه شدند. با توجه به این که در قرداد ذکر شده که خانه فقط به مستاجر اجاره شده است ایا میتوان اقدام به فسخ قرار داد نمود؟ چگونه؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام اگر قید شده باشد می توانید فسخ کنید.

  2. مرتضی
    پاسخ دادن

    سلام آقای دکتر . اگر به جای پرداخت ثمن به فروشنده،شرط بشه که طلب شخص ثالثی اداء بشه و د رصورت تخلف ، شرط فسخ معامله بشه سوال من این گه این شرط، شرط فعله یا نتیجه؟ایا میشه بدون الزام به تعهد معامله را فسخ کرد ؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام قرارداد خرید و فروش نیاز به ثمن دارد و شرط نمی تواند جای ثمن را بگیرد.

  3. محمد
    پاسخ دادن

    با سلام بنده ۱سال قب یک واحد ابارتمان را به صورت بیش خرید (از کسی که ابارتمان را از سازنده اصلی خریداری کرده بود)خریداری کردم ساختمان می بایست در ناریخ ۹۲/۲/۱ تحویل اینجانب میشد و بنده باید در زمان تحویل مبلغ ۱۵.۰۰۰.۰۰۰ تومان بابت تحویل و در تاریخ ۹۲.۴.۱ مبلغ ۲۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان بابت هزینه سند برداخت نمایم .
    ساختمان با حدود ۱۰ماه تاخیر آماده شده و بنده متوجه شدم که سازنده اصلی با سند زمین ابارتمان وام مشارکت دریافت نموده که ۱سال ار تاریخ باز برداخت آن گذشته ودر حال حاضر قادر قادر به برداخت آن نمی باشد و باقی مانده طلب سازنده از خریداران نیمی از طلب بانک را هم شامل نمی شود.
    حال فردی که من ابارتنان ارا از ایشان خریداری کردم بابت تحویا از بنده مطالبه ۱۵۰۰۰.۰۰۰ تومان بابت تحویل خانه ای که سند آن با مشکل روبروست را دارد.
    با توجه به اینکه الان ۶ماه از تاریخ سند زدن گذشته و سازنده هم قادر به برداخت تسهیلات بانک نیست ۱.آیا بنده میتوانم قرارداد را فسخ نمایم؟
    ۲.آیا با این شرایط باید به تعهداتم نسبت به کسی که ابارتمان را از او خریداری کردم و او نیز از سازنده خریده عمل کنم؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام باید از طریق دادگاه عمل کنید. فسخ شما می تواند مشکل زا شود. بله بنظرم باید به تعهدات خودتان عمل کنید.

  4. مجید
    پاسخ دادن

    با سلام
    من یه خودرو خریدم مورخه ۹۲/۵/۲۰و سه فقره چک دادم و یک قولنامه نوشتیم بعدش قرار شد که سند ان را بعد وصول چک اخر بزند ولی بعد اینکه بهش گفتم بیا سندو نشان بعده گفت پیش من نیست من از نمایشگاه گرفته ام رفتم نمایشگاه ان هم گفت پیش من هم نیست من هم از یکی دیگه گرفته ام بعدش رفتیم پیش اون او هم گفت منم هم از یکی دیگه گرفته ام خلاصه ان طرف هم فقط بهانه میاورد وهر روز یه بهانه جدید میاره خیلی ممنون اقای دکتر منو راهنمایی کنید.

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام باید شکایت کنید.

  5. موسی
    پاسخ دادن

    با سلام من با همکارم برای خرید قطعه زمینی شریک شدم و بعد از مدتی متوجه شدم ایشان بنا بر نیاز این ملک را بدون اطلاع من فروخته و با این ادعا که من پول را خرج کردم و ندارم در قطعه زمین دیگری شریک شدیم که مطعلق به ایشان بود ولی اکنون بنده نیازمند وجه نقد هستم و میخواهم شراکت جدید را فسخ کنم و به حالت قبل بازگردم تا بتوانم وجه معامله قبلی را از ایشان که احتمالا به دروغ عنوان کرده بود وجهی ندارد باز پس گیرم آیا این امر ممکن است

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام به هر حال هرچه قبلا اتفاق افتاده است شما به آن راضی شده اید و امکان اعتراض به آن را ندارید و در شراکت جدید نیز باید ملک را مشترکا بفروشید یا اگر شریک راضی نشد وی را از طریق دادگاه به تقسیم (اگر امکان داشته باشد) یا فروش اجبار کنید.

  6. علی
    پاسخ دادن

    سلام.برای تنظیم وکالت تعویض پلاک نیاز به حضور خریدار هست یا نیست؟

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام وکالت در دفاتر رسمی منوط به حضور موکل یعنی فروشنده است و نیازی به وکیل یعنی خریدار نیست

  7. محمد
    پاسخ دادن

    باسلام
    احتراما به استحضار عالی می رساند ما هفت نفر شریک با سهم های مساوی در یک مغازه بودیم که اینجانب به جز سهم خود سهم آنها را خریداری کرده ام وقرارداد ومبایعه نامه مشاور املاک مابین ما نوشته شده است وهرسهم به قیمت سه میلیون و دویست وچهل ویک هزارتومان معامله شده است ولی یکی از شرکا که مبلغ چهل و یک هزارتومان نقدی وبقیه مبلغ را درقالب چکی که سه ماه پیش به او داده بودم وتاریخ سررسیدش هنوز نرسیده پس داده ومی گوید من منصرف شده ام ونمی فروشم. آیا او می تواند با عنوان اینکه می گوید بقیه پولم را نگرفته ام ونمی خواهم بگیرم و می گوید مغبون شده ام وچک را پس داده ، قرارداد را فسخ و سهم خود را نفروشد؟. خواهشمند است جواب سوال اینجانب را هرچه سریعتر پاسخ دهید واینجانب را راهنمایی فرمائید. باتشکر ازآقای دکتر

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام معمولا نمی تواند و اگر ادعای غبن ندارد اولا غبن باید فاحش باشد یعین به حدی باشد که عرفا قابل مسامحه نیست و ثانیا بار اثبات آن به عهده کسی است که ملک را فروخته است.

  8. سعید
    پاسخ دادن

    آقای دکتر سلام
    من یک خودرو خریدم و تمام وجه آن را پرداخت کردم و طبق قرار بعد از ۲۰ روز تعویض پلاک آن انجام شد اما جهت انتقال سند هرچه به فروشنده مراجعه کردم هر روز بهانه ای آورد و از من مهلتی جدید خواست که این تا ۴ ماه طول کشید و من یکروز خلاصه با فروشنده بتوافق جهت فسخ قرارداد و برگشت وجه خودرو شدیم و من وجه خودرو را پس گرفتم ، اما متاسفانه روز بعد از فسخ فروشنده متوجه شده است که سند خودرو را فروشنده قبلی بنام من تنظیم کرده ، من با توافق با فروشنده نسبت به تعویض پلاک اقدام کرده ام و فقط نسبت به هزینه نتظیم سند با هم اختلاف داریم که این هزینه بعهده کیست (من یا فروشنده خودرو)
    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام بنظرم این مشکل بیشتر ناشی از فروشنده بوده است ولی در هر حال توافق کنید.

  9. اکبر فتح اللهی
    پاسخ دادن

    باسلام
    حدود سه ماه پیش یک قطه زمین خریداری کردم فروشنده زمین را با کاربری مسکونی فروخته بود در قولنامه هم ذکر شده ولی بعد از مراجعه به شهرداری مشخص شد که کاربری زمین مذکور زراعی میباشد میخواستم بدانم اگر شکایت کنم میتوانم از فروشنده خسارت بگیرم. در ضمن زمین قولنامه ای میباشد.
    باتشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام خسارت در حد پول بنگاهی بعید نیست ولی می توانید قرارداد را فسخ کنید.

  10. علی
    پاسخ دادن

    سلام جناب دکتر
    تیر ۹۱ آپارتمانی را پیش خرید کردم که سازنده با ۶ نفر مالک قرارداد مشارکت داشته اند.
    بنده همه چکهایم را مطابق تعهداتم پرداخت نموده ام ولی سازنده ملک را نساخته و در مرحله سفت کاری باقی مانده است و این در حالیست که می بایستی مهر ۹۲ ان را تحویل می داده و اسفند ۹۲ سند را انتقال می داده است.
    مالکین می گویند ایشان نباید می فروخته است ولی ایشان می گوید قرارداد بیع امضا نموده و جایی هم قید نشده است که حق فروش ندارم برای همین می توانستم بفروشم تا آپارتمان را تکمیل نمایم.
    اکنون حدودا ۶ ماه است که آپارتمان به همان شکل نیمه کاره مانده و ما خریداران و مالکین هم جلسات متعددی داشتیم ولی متاسفانه توافقی انجام نشد. ما می خواهیم علاوه برا تعهداتمان مبلغ بیشتری بگذاریم تا سازنده بتواند کار را ادامه دهد ولی به این شرط که مالکین ما را به رسمیت بشناسند و یا قدر السهم سازنده را به نام ما بزنند ولی ایشان می گوید این کار را پس از تحویل آپارتمان می کنند. ما هم واقعا می ترسیم که نکند پول بدهیم ولی در نهایت باز هم به مشکل بیشتری بخوریم.
    لطفا در صورت امکان راهنمایی بفرمایید.
    با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام به حرف شفاهی نمی توان اعتماد کرد همین مطالب را ولو به صورت مشروط مکتوب کنید و همه امضا کنید. به هرحال برای این که به مشکل جدی روبرو نشوید گذشت باید بکنید.

  11. محمد
    پاسخ دادن

    باسلام
    احتراما اینجانب از شش بردادرم که مغازه ارث پدری مان می باشد به جز سهم خود سهم آنها را خریداری کرده ام وقرارداد بنگاه مابین ما نوشته شده است ولی یکی از برادرانم چکی که سه ماه پیش به او داده بودم وتاریخ سررسیدش هنوز نرسیده پس داده ومی گوید من منصرف شده ام ونمی فروشم. آیا او می تواند با عنوان اینکه پولی ازمن نگرفته وچک را پس داده، قرارداد را فسخ و سهم خود را نفروشد؟. باتشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام نمی تواند الکی پشیمان شود.

  12. کیانوش
    پاسخ دادن

    با سلام و ممنون از راهنمایی های خوب شما
    بنده ملکی را در رباط کریم پیش خرید کردم که تاریخ تحویل ان اول دیماه بوده،تا الان حدود ۱۱۰ روز تاخیر دارد.روزانه مبلغ ۳۰۰۰۰تومان هم تاخیر تحویل در قرارداد ذکر شده،طی چندین بار تماس فروشنده برای تحویل ملک در املاک حاضر شدم ولی به دلیل عدم اتمام عملیات ساخت و عدم نصب کنتور گاز و برق از تحویل اجتناب نمودم.با توجه به کم کاری فروشنده در انجام تعهدات ایشان زیر بار مبلغ دیر کرد نمیروند و مدعی اند باید تماما مبلغ باقیمانده تسویه شده تا کلید تحول دهند.از کل ارزش ملک ۹۶میلیون مبلغ ۷۰ میلیون تسویه شده،۲۰ وام را برای تنظیم سند در دفتر خانه قرار دادند و نیز ۶ تومان هم برای تحویل کلید.با مراجعه به دادگستری شهرستان برای ایشان اظهار نامه ای ارسال نمودم اما جوابی دریافت نکردم.خواهشمند است بنده را راهنمایی کنید که به چه صورت باید پیگیری دعوی کنم و حدودا چقدر زمان تا حصول نتیجه صرف میشود.با تشکر

    • دکتر شیروی
      پاسخ دادن

      سلام باید علیه طرف برای لزام سند و تحویل ملک دادخواست بدهید.

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شما می‌توانید از این دستورات HTML استفاده کنید: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>